В Анапском районе разворачивается драма, которая может оставить без крыши над головой больше тысячи человек. Жители хутора Нижняя Гостагайка, прожившие в своих домах более десяти лет, месяц назад начали получать уведомления из муниципального контроля города Анапы — с требованием снести жильё как самовольную постройку. При этом у каждой семьи — полный пакет документов: выписки из ЕГРН, адресные справки, сделки купли-продажи, зарегистрированные в Росреестре. У кого-то — наследство, оформленное у нотариуса. Корреспондент «Живой Кубани» поговорила с жителями лично.
«Наши дома и земельные участки официально оформлены в собственность, есть все необходимые выписки и адресные справки. Живём в домах более 10 лет», — говорят селяне.
Жилье вне закона
Всего под ударом — 342 участка с капитальными строениями. Дома строились в 2015–2016 годах. Земля выделялась как садоводческие участки, ввод в эксплуатацию проходил по дачной амнистии в упрощённом порядке. Люди покупали участки через соцзащиту, по материнскому капиталу, получали в наследство. Среди собственников — участники СВО. Многие провели газ — удовольствие, как сами признаются, не из дешёвых.
И вдруг — уведомление о сносе. Основание? В 2021 году, по новому генплану, земли перевели в категорию сельскохозяйственного назначения. Постфактум. Через пять лет после того, как люди уже построились, въехали и обжились. Законно возведённые дома задним числом назвали самостроем.
«В администрации нам сказали: если не снесёте сами, передадим дело в правовое управление, они пойдут в суд. А вчера, 8 апреля, приезжала выездная приемная губернатора Краснодарского края. Нам объяснили: если дело уйдёт в суд, власти уже ничем не помогут. И выиграть практически нереально — в крае 56 тысяч таких дел, 90% суд проиграли», — рассказали жители хутора.
Почему чиновники местной администрации нарушают закон, заставляя людей сносить собственные дома без решения суда? Вопрос пока без ответа.
Ситуация, в которой оказались жители Нижней Гостагайки, — не единичный случай для Краснодарского края. Под угрозой сноса находятся тысячи домов в Анапском районе — в посёлках Пятихатки, Витязево, Гостагаевская, Верхнее Джемете, Цибанобалка. Везде одна и та же история: люди законно приобрели участки, построились, а потом уведомления: «Земля теперь сельхоз, ваши дома — самострой». В декабре 2025 года жители Анапского района записали видеообращение к Президенту России— иного выхода они уже не видят.
В масштабах страны похожие сюжеты встречаются всё чаще. Регионы массово пересматривают генпланы, меняют категории земель, и законные постройки, стоящие годами, вдруг оказываются вне закона. Люди, вложившие в жильё все сбережения, материнский капитал, многолетний труд, становятся заложниками бюрократических решений.
Что разъясняет Верховный суд РФ?
Главный документ — постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
Этот документ обязателен для всех судов общей юрисдикции и арбитражных судов. В нём, в частности, разъясняется: жилые дома и строения на садовых и дачных участках не могут быть снесены как самовольные, если соблюдены три условия — права на объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года, параметры построек соответствуют предельным нормам, а участки находятся в собственности.
У жителей Нижней Гостагайки все три условия соблюдены. Дома построены в 2015–2016 годах, права зарегистрированы. Земля в собственности. Никаких нарушений при строительстве и оформлении допущено не было.
Главное, что следует из позиции Верховного Суда: решение о сносе может принимать только суд. Органы местного самоуправления таким правом в досудебном порядке не обладают.
Верховный Суд также обратил внимание на то, что незначительное отклонение от границ участка при строительстве не является безусловным основанием для сноса, если такие нарушения не ущемляют права соседей.
В качестве примера в судебной инстанции привели ситуацию, когда дом построен с небольшим смещением относительно минимально допустимых отступов от границ земельного участка или когда процент застройки незначительно превышает установленный максимум. Если при этом отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а интересы третьих лиц не затронуты, суд может признать такие нарушения несущественными и отказать в сносе постройки.
Сам по себе факт регистрации права собственности в ЕГРН не исключает возможности предъявления иска о сносе, однако такой иск может быть подан только в суд, и суд обязан рассматривать его с учётом всех обстоятельств — включая добросовестность приобретателя и то, что на момент строительства никаких нарушений не было.
«Мы всё оформили, как тогда требовалось. А теперь нас же и наказывают», — возмущаются сельчане.
«У меня материнский капитал ушёл на этот дом. Это не просто стены, это наши жизни. Сносить — значит выбросить на улицу больше тысячи человек. И ради чего? Ради бумажки, которая поменяла статус земли спустя шесть лет после заселения?» — задают риторический вопрос жители.
На кону — судьба целого хутора. Жители Нижней Гостагайки не нарушали закон ни при строительстве, ни при оформлении. Они сделали всё, что от них требовалось. И теперь ждут: признает ли суд, что смена правил игры постфактум не может превращать законно построенные дома в самострой? Пока же люди остаются в подвешенном состоянии — с оформленными домами, газом, электричеством и требованием муниципалитета всё это снести.
Евгения Троскина
Скандал в Крыловском районе: руководителя школы, признанного Директором года, незаслуженно уволили. Что это: сведение счетов или чей-то заказ? , сообщала ранее «Живая Кубань».
Самые важные новости теперь в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь, чтобы не пропустить: https://t.me/live_kuban.
