В Краснодаре мэрия хочет снести наполовину построенный дом из-за правовой путаницы

«Живая Кубань» уже много раз обращалась к теме обманутых дольщиков. Мы стараемся поднимать эту тему в каких-то, скажем так непривычных проявлениях. С какими-то вывертами и парадоксами, которые нечасто, но случаются в реальной жизни. Такова и эта история. В 2011-2015 годах около 50 человек заключили предварительные договоры на покупку квартир в строящемся доме. Здание по документам должно было быть построено в Краснодаре, на улице МОПРа, 4. Люди инвестировали свои средства в строительство многоквартирного дома. Но дом строился не по 214-ФЗ, поэтому формально этих покупателей дольщиками не назовешь. Впрочем, застройщик – Олег Чепуркин – показывал покупателям документы, подтверждающие, что дом для них строится на земельном участке, предназначенном под среднеэтажное жилищное строительство.

Назначение земельного участка очень важно в этой истории, на этом мы акцентируем внимание читателей. Действительно, в незапамятные времена этот земельный участок был предназначен только под индивидуальное жилищное строительство. Предыдущий владелец надела за три года до будущей купли-продажи - в конце августа 2008-го – добился перевода его в статус «среднеэтажного строительства». Подтверждение - постановление № 2656.

Будущие беды обрушатся на застройщика и его дольщиков только потому, что городской департамент архитектуры и градостроительства тогда, по какой-то неизвестной причине не исполнил требования третьего пункта этого постановления и не внес «соответствующие изменения в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности». То есть, «де юре» земельный участок – под среднеэтажное строительство, «де факто» оставался под ИЖС. Олег Чепуркин весной 2011-го приобретал землю именно в таком назначении. И разрешение на строительство в августе того же года он получил не на многоквартирный дом, а на индивидуальный жилой, высотой в 3 этажа. Напомним, что в те времена это была обычная практика: застройщики сначала нарушали закон, а потом возвращались в его рамки. Весь Музыкальный микрорайон построен на землях ИЖС. И лишь после строительства дома узаконивали по решению судов. У Чепуркина другая история: он в своем праве, ему надо лишь устранить «техническую ошибку» (как эту ситуацию обозначили в одном из судов). Поэтому он строит многоквартирный дом в расчете на будущее изменение статуса земли под ним. Как обычно бывает - находятся соседи-доброжелатели, которые жалуются на Чепуркина и его недостроенный дом в администрацию города и та через суд требует снести самострой.

По этому поводу прошло несколько судов. В итоге Первомайский суд Краснодара в марте 2013-го отказывает городской администрации в иске о сносе дома на МОПРа, 4. Но в апреле 2013-го мэрия Краснодара подает апелляцию в Краевой суд. Там жалобу тоже оставляют без удовлетворения. Спустя всего три месяца прокурор Центрального округа обращается в Первомайский суд, чтобы обязать застройщика устранить (откуда-то взявшиеся?!) нарушения в строительстве и заставить его привести дом в соответствие с градостроительными нормами. Странность этого «хода» (скажем так) в том, что прокурор наверняка знал о результатах судебной строительно-технической экспертизы, которая проводилась тремя месяцами ранее в рамках апелляционной жалобы, которую рассматривал Краевой суд. Никаких нарушений в строительстве эксперты не выявили. Так зачем прокурору надо было заново «городить огород»?! - Настойчивость, с которой администрация города и прокурор Центрального округа вновь и вновь инициировали процедуру сноса нашего недостроенного дома вызывали недоумение и подозрение, что дело нечисто. Многие из нас полагают, что кто-то из «сильных мира сего» пытался «отжать» у нашего застройщика «вкусный» земельный участок. А администрация и прокуратура видимо, лишь инструменты в этих «грязных» руках. Конечно это лишь предположение, но к нему многое подталкивает из произошедшего. Например прокурор в своем исковом заявлении в Первомайский суд ссылается на погашенное к тому моменту свидетельство от 6 мая 2011 года, по которому назначение земельного участка – под ИЖС, - рассказала «Живой Кубани» Екатерина Бондарева - одна из из дольщиков злополучного дома на МОПРа, 4.

Тут надо пояснить, что спустя полтора года после покупки земли, в сентябре 2012 года, вид разрешенного использования земельного участка на МОПРа, 4 был изменен-таки с ИЖС на среднеэтажное строительство. Соответствующие изменения были внесены во все документы и реестры: в Росреестр, «Краснодаргоргаз» и полицию. Потому-то и кажутся, мягко говоря, странными прокурорские аргументы. В общем, 2013-й год стал «черным» для застройщика и дольщиков. Сначала с подачи прокурора Первомайский суд принимает заочное (Чепуркин на заседании не присутствует и не знает о нем) решение о незаконном бездействии застройщика по устранению нарушений в строительстве. Еще через несколько месяцев тот же суд запрещает продажу квартир. Немного погодя Первомайский суд выносит еще одно решение - за бездействие застройщика в неполучении ТУ на подвод воды, газа, электричества. Это при том, что все эти ТУ были получены застройщиком еще в августе 2012 года. Три года – с 2012 по 2015-й – стройка стояла, застройщик отбивался от запросов прокуратуры, следкома, СЭС, пожарных, соседей и заявлений в суд – с целью расторжения договоров на будущие квартиры.

- Люди нервничали, стали наводить справки, жаловаться. В прокуратуре им говорили: мол, пишите заявления и мы вернем деньги. Возможно, дольщики поняли что-то неправильно, но насколько нам известно у прокуратуры нет фонда на возврат денег обманутым. А если все было именно так, то неужели в надзорном ведомстве могли ввести людей в заблуждение? Но четырнадцать наших дольщиков написали-таки заявления. По сути они стали «спусковым крючком» к будущему возбуждению уголовного дела по статье «Мошенничество в особо крупном размере», которое, в свою очередь, стало причиной дела о банкротстве застройщика Чепуркина, - рассказывает Ольга Михайлова, она тоже дольщик здания на МОПРа, 4.

Не выдержав прессинга, застройщик Чепуркин пускается в бега, но позже сам приходит в полицию, а в 2018-м оказывается в СИЗО. Осуществляя процедуру банкротства, внешний управляющий продает участок по явно заниженной цене. И это в итоге приводит к судебной отмене этой сделки.

- Мы написали в Краснодаре апелляцию в Арбитраж, чтобы застройщика банкротили как юридическое лицо. Нам отказали. Тогда мы написали апелляцию в 15-й Арбитражный суд в Ростове. Он вынес положительное для конкретных дольщиков решение: к Чепуркину применили 7 параграф, он стал официально застройщиком, а мы – соответственно – кредиторами в рамках банкротства. На этом основании за нами закреплены наши недостроенные квартиры. С этого момента мы - дольщики по закону, - говорит Екатерина Бондарева.

После этого дольщики вернули свое имущество: в Краснодаре через Арбитражный суд отменили предстоящие было торги недостроенными квартирами.

Заметим, что гости нашей редакции - Ольга Михайлова и Екатерина Бондарева – не просто жалобщики, а члены комитета кредиторов, которых выбрали остальные дольщики. Тем временем по представлению прокуратуры Центрального округа Краснодара – обязанность сноса злополучного дома переходит от застройщика (поскольку он семь лет должен провести в местах не столь отдаленных) к администрации Краснодара. Она – по словам наших собеседниц - уже выделила деньги на эти цели и нашла компанию, которая непосредственно будет ломать. То есть пока сохраняется правовой парадокс: администрация города обязана сломать дом, у которого есть собственники! По идее разобраться в этой правовой путанице должна прежде всего, прокуратура. Собственно, именно к этому и призывает краснодарских коллег Главное управление Генпрокуратуры РФ по СКФО и ЮФО: «прокуратуре края предложено обсудить ситуацию с восстановлением нарушенных прав граждан, инвестировавших средства в строительство данного объекта на межведомственной рабочей группе с приглашением заинтересованных сторон. По итогам обсуждения определить конкретные мероприятия и сроки их реализации, в том числе с использованием правового механизма пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам судебных постановлений, вступивших в законную силу, в порядке главы 42 ГРУ РФ». СКРИНШОТ (ГУ по СКФО и ЮФО Генпрокуратуры РФ) Тут возникают два вопроса, на которые пока нет ответа. Во-первых, смогут ли нынешние прокурорские работники сказать, что коллега был неправ, когда в суд представлял недействительное свидетельство о назначении земельного участка под ИЖС, в то время как уже в силе уже было свидетельство для среднеэтажного строительства?

И во-вторых, за что в таком случает сидит застройщик Чепуркин? На сегодняшний момент дольщики дома на МОПРа, 4 ждут отмены решения о сносе. И собираются искать инвестора для достройки дома. В нем весь первый этаж изначально запланирован под коммерцию. Кроме того в доме есть пока не проданные квартиры. Официально уже признано назначение участка под среднеэтажное строительство. Все согласования есть.

- Об этом, может быть, еще рано говорить, но интерес инвесторов к нашему объекту уже есть. Они говорят, что придут, когда решится проблема с возможным – пока еще! - сносом, - резюмируют дольщики спорного дома.

«Живая Кубань», конечно же, расскажет о продолжении этой истории. Чем бы она не закончилась.

В Краснодаре застройщик ЖСК кинул дольщиков на 183 миллиона рублей, сообщала ранее «Живая Кубань».

Самые важные новости теперь в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь, чтобы не пропустить: https://t.me/live_kuban.