В управлении Росреестра Краснодарского края появились «толмачи»

Казалось, в «толмачах» российские законы уж точно не нуждаются, поскольку в нормативно-правовых актах четко и однозначно описываются статьи и определяется состав правонарушений. Но и тут наш край оказался впереди планеты всей.

Редакция ЖК уже рассказывала о злоключениях семьи А. Напомним коротко. Глава семьи заключил договор долевого участия на своего несовершеннолетнего сына с расчетом, что когда мальчишка вырастет, у него будет свое жилье. Кроме того, был заключен договор и по парковочному месту на автостоянке. Жуликам удалось переубедить семью, как рисовалось, «с выгодой», переоформить договор по переуступке прав. Причем «товарищи» так спешили, что оформлялись документы с очевидными нарушениями российского законодательства.

А оно указывает, если речь идет об интересах несовершеннолетнего, то подобные сделки оформляются исключительно с разрешения органов опеки. Но сделку по каким-то неведомым причинам зарегистрировали без их ведома.

Оформлением квартиры и автостоянки занимались разные сотрудники Росреестра. По переуступке квартиры - Петрова Н.А., главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Несмотря на то, что никаких обязательных разрешений от органов опеки в документах не оказалось, Петрова зарегистрировала, по сути, незаконную переуступку.

По автостоянке госрегистратором выступал другой специалист - С.А. Аркадьев. И в этом случае как раз таки из-за отсутствия документов от органов опеки в регистрации было отказано. Процитируем еще раз «Сообщение об отказе в государственной регистрации», подготовленное Аркадьевым.

«На основании статьи 27 Федерального закона № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уведомляем вас о том, что в связи с  тем… что не предоставлено согласие органа опеки на расторжение договора на объект вам отказано в соглашении о расторжении зарегистрированного договора на объект…»

 Когда выяснилось, что семья А. стала жертвой мошенников, она обратилась к адвокату Александру Савчуку.

- Мы и предположить не могли, насколько вольно сотрудники нашего краевого Росреестра могут трактовать закон, - говорит Александр Михайлович. -  В частности, в ответе на предписание вынесенное прокурором было заявлено, что правовая экспертиза, проведенная Петровой, в принципе… «не имеет четких, установленных законом пределов». Так считает руководство управления Россреестра, которое ради того, чтобы защитить своего сотрудника, размывает границы статьи. Ведь все сделки по жилью, ухудшающие положение несовершеннолетних, обязаны иметь заключение органов опеки. Это как раз очень даже четкое, а не размытое требование закона. Нет согласия опеки? Значит договор, ущемляющий права несовершеннолетнего, зарегистрирован быть не может.

Но у краевого Росреестра оказалось собственное мнение по этому поводу. Точнее, даже два, как бы это не странно не звучало, абсолютно взаимоисключающих друг друга. На  свои запросы адвокат получил два ответа. В одном случае исполняющий обязанности заместителя начальника отдела госрегистрации недвижимости Д.А. Ковалев ответил, что государственную регистрацию переуступки следует приостановить, поскольку нет согласия органов опеки.

Зато в другом ответе, за подписью заместителя руководителя Т.П. Понамаренко, уже говорится, что разрешения органов опеки вовсе не требуется.

После такой вот долгой, бестолковой, переписки с регистраторами, которые и сами, как выяснилось, не смогли определиться с трактовкой законов, семья А. обратилась с жалобой в прокуратуру с просьбой восстановить в правах несовершеннолетнего сына и устранить очевидные нарушения. К заявлению были приложены все необходимые документы.

Ответ краевой прокуратуры был однозначен: доводы семьи А. справедливы, потому что законны. По результатам проверки было вынесено прокурорское предписание в адрес краевого Росреестра об устранении очевидных нарушений. Казалось, поскольку у части сотрудников Росреестра было такое же мнение, что и у прокуратуры, то с восстановлением законности проблем возникнуть не должно.

Но руководство краевого Росреестра решило, видимо, поучить прокуроров края и придумало «перевод» с языка закона на язык лирики и толкований. Бумажку (извините, иначе не скажешь) они создали просто уникальную.

По убеждению регистраторов, «согласие органов опеки и попечительства не требуется, так как предметом сделки являлось право требования на еще не созданное имущество, в отношении которого не применимы положения статью 54 Закона о регистрации и статью 37 Гражданского кодекса Российской Федерации».

То есть, если дом еще не построен и не введен в эксплуатацию, то добиваться справедливости вообще не имеет смысла? Выходит, и тысячи кубанских обманутых дольщиков не имеют право требовать свое жилье по причине того, что дома-то не достроены. Но обратимся к закону.

Читаем  218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом

 1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.

И ст. 37 гражданского РФ, и ст. 54 Закона о госрегистрации недвижимости говорит о том, что согласие органов опеки и попечительства необходимо получить не только на отчуждение имущества несовершеннолетнего, но и на отказ от имущественных прав (о чем, кстати, говорилось и в письме от сотрудника Росреестра Ковалева). При рассмотрении заявлений законных представителей о выдаче разрешения на совершение той или иной сделки органы опеки и попечительства осуществляют проверку на предмет соблюдения имущественных, жилищных прав и интересов несовершеннолетнего (чтобы совершением такой сделки не были нарушены права ребенка). То есть речь, не только о готовых квартирах, но и об имущественных правах на строящееся жилье. Какие тут могут быть «переводы» и вольные толкования?

Если уж говорить о конкретном случае, то к тому моменту, когда семья А. стала жертвой мошенников, дом, в котором находится квартира, был сдан. Все квартиры получили кадастровые номера.

В ответе руководства Росреестра есть ссылка на решение Ленинского суда: мол, семье в исковом заявлении было отказано. Но причина отказа – истечение сроков исковой давности. Причина? Мошенники затягивали, как могли, урегулирование этого вопроса с семьей А. И иск был подан, когда стало ясно, что переговоры ни к чему не приведут. Вот только подан он уже был поздно.  

На примере этого долгого разбирательства видно, насколько разнится позиция тех, кто стоит на страже закона, и тех, для кого главное – защита чести мундира. Прокуратура встала на строну закона, потому что его толкование однозначно, а соблюдение норм закона - незыблемо.

Только вот данная ситуация говорит, что, оказывается, вольная трактовка закона вполне возможна. И регистраторы здесь не причем: если закон интерпретировать так, как хочется. Но, видимо, не получится так обращаться с законом.

- После своеобразного урока «законоведения», который Росреестр решил «преподать» прокуратуре, она имеет право выйти с гражданским иском к госрегистраторам, чтобы защитить права ребенка - говорит адвокат семьи А.М. Савчук. - Ведь, судя по ответу из Росреестра, исполнять требования закона там не собираются. А пока идет тяжба, несовершеннолетний с 2017 года остается без квартиры.

От редакции. Мы рассчитываем получить ответ от руководителя краевого Росреестра: являются ли обязательным для сотрудников его ведомства исполнение требований закона, или задача регистраторов заключается исключительно в том, чтобы вольно закон интерпретировать?    

Кто во что горазд: один и тот же закон в кубанском Росреестре трактуется по-разному, сообщала ранее «Живая Кубань».

Самые важные новости теперь в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь, чтобы не пропустить: https://t.me/live_kuban.