В прошлом году широкий резонанс вызвала мошенническая схема продажи недвижимости. Её суть такова: владельцы жилья, действуя под давлением злоумышленников, продают квартиры, а затем через суд добиваются их возврата. В народе эту схему прозвали «эффектом Долиной» (или просто «схемой Долиной»).
Какие признаки указывают на то, что с вами пытаются провернуть нечто подобное, и какие способы защиты существуют — рассказываем.
Откуда взялось название «схема Долиной»
Под «схемой Долиной» понимают ситуацию, когда продавец квартиры оспаривает договор купли-продажи и в судебном порядке требует от покупателя вернуть недвижимость. Свои претензии он мотивирует тем, что на момент подписания бумаг находился под влиянием мошенников. Те убедили его расстаться с жильём, а вырученные деньги забрали себе. Механизм этой схемы поясняет кандидат юридических наук, доцент Александр Латыев.
Основная проблема здесь в том, что у покупателя почти нет возможности вернуть свои деньги. Даже когда суд признаёт сделку недействительной и обязывает продавца не только забрать квартиру обратно, но и отдать покупателю ту сумму, которую тот за неё заплатил, шансов на реальное получение этих денег крайне мало.
«Тем не менее реальный возврат этой суммы оказывается почти невероятным — просто потому, что у продавца нет достаточного количества денег, ведь вырученные от продажи он отдал мошенникам», — отмечает юрист.
Когда сделка может быть признана недействительной
Когда речь идёт о защите от «схемы Долиной», важно отталкиваться от тех юридических причин, по которым такие сделки вообще могут быть признаны недействительными. Эти причины делятся на две категории.
Первая группа — случаи, напрямую связанные с тем, что продавца обманули мошенники либо он заблуждался относительно последствий подписанного договора из-за воздействия злоумышленников. Здесь речь идёт о пункте 2 статьи 179 (обман) и статье 178 (заблуждение) Гражданского кодекса РФ.
Вторая группа — попытка доказать, что продавец не осознавал свои действия или не понимал, к каким последствиям они приведут (статья 177 ГК РФ). В данной ситуации это основание по идее применять не должны. Однако Верховный суд в своём определении по делу Долиной прямо указал, что такой вариант возможен. Просто сама Долина из-за собственных процессуальных ошибок не смогла этим воспользоваться.
«Так называемая схема Долиной, ставшая громким инфоповодом прошлого года, состоит в том, что человек продает квартиру, получает за нее оплату, а потом обращается в суд с требованием отменить сделку. Аргумент — якобы он действовал под влиянием мошенников. При этом суды нередко вставали на сторону продавца, и добросовестный покупатель оставался и без недвижимости, и без денег», - пояснил Латыев в беседе с РБК.
Признаки обмана
Первый настораживающий фактор — спешка. Продавец стремится завершить сделку в максимально короткие сроки, даже если это явно не в его пользу. Известен случай, когда квартира была продана в экстренном порядке, и суд впоследствии признал договор недействительным. В противоположной ситуации, когда продажа шла несколько месяцев без какого-либо давления, сделка была признана законной.
Второй момент — стоимость значительно ниже рыночной. Подконтрольные продавцы часто легко соглашаются на дисконт, поскольку мошенники внушают им, что сделку всё равно отменят. Если объект продаётся подозрительно дёшево без разумных объяснений, это веский повод для тщательной проверки. В дальнейшем такие собственники обычно заявляют, что не осознавали истинной цены своего жилья либо действовали под принуждением.
Третий признак касается поведения. Такие продавцы нередко избегают личных встреч или общаются сухо, словно читают заученный текст. Они искренне верят, что подписывают фиктивный договор, поэтому их совершенно не интересует способ оплаты или другие важные детали.
Четвёртый сигнал — отсутствие другого места для проживания. Если съезжать продавцу некуда, он и не собирается этого делать. Он часто не может внятно ответить, зачем продаёт квартиру и где планирует жить потом. Иногда поведение становится откровенно подозрительным: человек постоянно поглядывает в телефон, выходит на звонки или отвечает шаблонными фразами.
Как себя защитить?
Один из вариантов защиты — оформление сделки у нотариуса. Хотя это не даёт стопроцентной гарантии, что договор не оспорят в будущем, риск и возможные потери становятся заметно ниже. Нотариус обязательно беседует с обеими сторонами, выясняет их намерения, объясняет суть документа и правовые последствия. Если у специалиста возникнут хотя бы малейшие сомнения, что кого-то вводят в заблуждение, он откажется удостоверять сделку. В случае подозрений на преступление нотариус сообщит об этом в правоохранительные органы.
Также нотариус может предложить дополнительные меры предосторожности — например, записать процесс подписания на видео. Если на записи видно, как человек внимательно слушает разъяснения и обстоятельно отвечает на вопросы, ему будет крайне сложно убедить суд, что он не осознавал свои действия в тот день. Кроме того, само предложение снять сделку на видео способно отпугнуть мошенников.
Ещё один важный момент — нотариус несёт имущественную ответственность за каждую удостоверенную сделку. Если специалист допустит ошибку, пострадавшая сторона получит полное возмещение ущерба.
Второй инструмент — титульное страхование. Оно не предотвратит оспаривание, но поможет смягчить последствия. Если в договоре страхования чётко прописать страховой риск, выплата позволит покупателю хотя бы вернуть свои деньги. Обычно сегодня титульное страхование защищает от дефектов, которые существовали до сделки (например, ошибки в предыдущих переходах прав или скрытые обременения). Однако закон не мешает застраховать сделку именно от её последующего оспаривания. Правда, в этом случае придётся очень аккуратно формулировать условия, а страховая компания, оценив риски, может назначить довольно высокую премию.
Третий способ — безналичный расчёт и тщательная проверка документов. Прозрачность финансовой схемы здесь играет ключевую роль. Использование аккредитива или банковской ячейки с понятными условиями доступа к деньгам позволяет подтвердить, что расчёты прошли корректно и без постороннего давления. Перед сделкой нужно собрать расширенный пакет бумаг: не только стандартные правоустанавливающие документы, но и подтверждение отсутствия долгов, свежие выписки, а при необходимости — дополнительные справки о том, что продавец действует добровольно.
«Важно понимать: универсальной защиты не существует. Но комбинация юридической чистоты, прозрачных расчетов и правильной фиксации поведения сторон существенно снижает риск признания сделки недействительной. Ключевой критерий, который потом оценивает суд, — добросовестность покупателя. И ее нужно не декларировать, а доказывать через структуру сделки и документы», — заключила эксперт.
Певица Долина затеяла еще один суд из-за потерянной квартиры, сообщала ранее «Живая Кубань».
Самые важные новости теперь в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь, чтобы не пропустить: https://t.me/live_kuban.
